叁藩市住屋权益委员会為叁藩市的租客提供諮询服务。如果你住在叁藩市,并面临住屋问题(例如非法租金上涨、逼迁、室友问题、屋内长霉菌及其他房屋修缮问题),我们将会尽力提供协助。列治文區辦公室租客諮詢服務時間為: 星期一、星期三、星期四及星期五,早上9點至中午12點 (星期二休息)。諮詢電話為: 415-947-9085。
根據三藩市租務法例第37.9(a) 條例,擁有受租務法例管制出租的房子的業主必須有“合理原因”(請看下面“合理原因”的部分) 才可以强逼租客遷出單位。以下在“合理原因”部分列出的這些原因是房東可以從舊金山的租金控制公寓强行逼遷租戶的唯一原因。
最重要的是要瞭解逼遷是一個法律程序。它不可以通過口頭方式進行,只能通過一個書面的警告通知(3-30-60 日)和法庭傳票進行。你不需要離開因爲你的業主叫你遷出單位;他一定要給你一個書面的通知和遵循一步步的法律程序。
如果你被逼迁是因为你拖欠租金(和你已经收到叁天治理或者迁出通知书),可以在这里查看租务援助的清单。
如果你是在租金管制和在沒有“合理原因”的情況下被逼遷(看以下的列表),你可以填寫出租委員會的聲稱錯誤的逼遷請願書,鏈接在這裡。你也可以傳真或者遞交請願書給 SF Rent Board, 25 Van Ness #320, SF 94102, 傳真 415-252-4699.
合理原因
1. 沒有交租。
2. 違反租約的合法承諾,例如經常性遲交租。
3. 租客製造滋擾影響其他租客,或者損壞物業。
4. 業主或家人有意搬入單位居住。(請看以下)
5. 業主計劃進行大规模的装修,需要住客臨時性搬出。(請看以下)
6. 單位被用作非法用途。
7. 租客拒絕續約,而租約基本與原來的一樣。(請注意租客沒有義務簽署和現在的租約很不同的租約,無論原本的租約有多久)
8.租客拒绝让业主根据加州或本地法律进入单位。
9.根据叁藩市住宅更改共度公寓的规定,业主有意出售单位。
10.未经业主同意或认可而成为唯一租客的转让者。
11. 業主計劃推出租屋市場,在未來10年内不在出租其物業。(請看以下的“Ellis Act”)
12. 業主計劃進行大規模的實體裝修或重建單位。
13. 業主計劃拆除單位,或永久性退出市場。(這通常適用於非法單位,雖然業主現在可以選擇把單位合法化,如果他們決定拆除,必須在計劃驅逐租客之前向計劃委員會申請更改使用聽證會)
14.业主需要暂时性迁出租客。以便清除物业的油漆。
15. 業主真誠地尋求收回財產,以便按照三藩市行政法第56章裏的規定,即城市簽訂的發展協議的條款來拆除或以其他方式永久性地將單位從房屋使用中移除。
16.租客的Good Samaritan Status (第 37.2(a)(1)(D)條)已經過期,並且房東根據第37.9(a)(16)條行使恢復佔有權的權利,規定在原始和任何延長的Good Samaritan Status期限到期後的60日以内發出租賃終止通知。
业主收屋自住
业主有权收回出租单位作为自己的主要住所,但要连续住满36个月(3年)。如果业主已经居住区在自己的物业内,也可以為亲属家人实行此权利,例如双亲、祖父母、子女、孙子女、兄弟姐妹、伴侣和伴侣的亲戚等。如果她只是购买建筑物,她的亲戚可以住入每间公寓。在此类案例中的业主必须在租客搬走后的3个月内搬入其单位。如果租客同时拥有其他空置单位,应提供给需要搬迁的租客。但是,该单位可以按市场价格,而不是旧租金。翱惭滨需要60天的书面通知。该通知应包括房东和搬入的人(如果不是房东)的姓名,他或她与房东的关係,房东和搬入的人有哪些其他房产,房主拥有的房屋利息的百分比财产以及租赁委员会提供建议的事实。
根据今年通过的新法案,房东必须向租房委员会提交文件,以证明她住在该房产内。该立法还允许非营利组织代表通过翱惭滨被欺诈驱逐的租户起诉并根据某种协议放弃其权利的权利。请致电我们的会所,週一至週四,下午1-5点,415-703-8644了解更多信息。
属於以下情况的租客不能被强行逼迁:
1. 居住在該單位長達10年或以上,而年齡在60嵗以上,或者是身體有殘疾的人士。
2. 驟然患上重病并在單位居住達5年以上。
注意:如果入住的人是長者或殘疾人士,或者所涉地點是單戶住宅,則不適用這些保護措施。如果房屋有公寓單位或車庫公寓(或分為兩個或兩個以上獨立樓層並與房東有單獨的租賃協議),則保護措施適用,因為它被認為是不止一個單位。如果您對您的位置有多少單位有疑問,請與我們的辦公室聯繫。業主需要至少25%的物業記錄權益才能驅逐OMI。 OMI的口頭或口頭威脅或警告不是驅逐通知。這些威脅不必向租房委員會提出,但隨後的書面通知必須在向租戶提供後10天內向租房委員會提交。必須向租賃委員會提交服務證明。
有孩子的家庭翱惭滨:在学年内,有18岁以下的儿童在该单位生活超过一年的家庭不能被驱逐。业主必须等到学年完成逼迁。这意味着必须在足够的时间内给予逼迁通知(30或60天),以便在学年再次开始之前完成逼迁。如果楼宇只有一个出租单位,这并不适用;或者如果搬入的业主也有未成年子女(未满18岁)。
搬迁费: 看下面的圖表。業主必須支付一定金額給住在該單位的每個租戶12個月或更長時間(通知時為一半,剩餘時間為搬出)。看下面的圖表。殘疾老年人(超過60歲)和有子女的家庭可獲得額外的費用。公寓有a cap,但不包括老年人,殘疾人或未成年子女的額外費用。搬遷福利適用於所有住房,甚至是單戶住宅和公寓。根據生活費用指數,數額每年都在增加。以下OMI重新安置表也適用於拆除或永久拆除住房單位;大量的維修;和大规模的装修逼遷。後兩種 – 重大維修和大规模的装修 – 是暫時的。
送达逼迁通知的日期 |
每位房客應得的搬迁费金額
|
每個單位應得的最高搬迁费金額 | 每位长者或残疾房客或每户有未成年儿童的家庭应得的额外金额 |
?3/01/21-2/28/22 | ?$7,414 |
$22,240 | ?$4,943 |
?3/01/22-2/28/23? | ?$7,421 | ?$22,262 | ?$4,948 |
?3/1/19-2/29/20 | ?$7,540 | ?$22,618 | ?$5,027 |
“艾利斯法”
房东可能会驱逐建筑物内的所有租户,以“退出房东的业务”。房东必须在向租户发出通知后的10天内向租房委员会提交“退出意向通知书”。為年满62周岁或残疾的租户提供一年通知;所有其他租户的120天通知。业主必须向每个租户支付一定金额(见下图),并為家庭成员安置费用。请参阅下表以了解最新的搬迁福利。注:金额每年都会变化,并根据生活费用进行调整。残疾人和高级住户也会获得额外的金额,就像有孩子的家庭一样。下面的图表显示了每年的增长情况:
送达逼迁通知的日期 | 每位房客應得的搬迁费金額 | 每個單位應得的最高搬迁费金額 | 每位长者或残疾房客或每户有未成年儿童的家庭应得的额外金额 |
03/01/22-08/31/22 | $7,426.54 | $22,279.62 | $4,951.02 |
09/01/22-02/28/23 | $10,000.00 | $30,000.00 | $6,700.00 |
03/01/23-02/29/24 | $10,160.00 | $30,480.00 | $6,807.20 |
业主必须提前一半提供书面通知,另一半则需要租户搬家。
如果业主在五年内重新租房,租客有权以相同的房租退房。租客应在搬出后30天内写信给业主,说明他们希望在房屋重新租用后搬回,包括可以联繫到的地址。
根据州法律,如果厂搁翱的业主在90年1月1日之前收到入住许可证,并且未在2004年1月1日之前发出意向撤回租赁通知书,那麼他们就不能获得贰濒濒颈蝉。
买断
房東必須通過“預先买断談判披露表”向租房委員會登記一份买断報價,並在他甚至可以開始談判任何金額或條款之前發送一份聲明,表明他已經為买断談判表格提供服務。這些都不是口頭上的。
租戶不必同意進行买断談判,但如果他/她做了,他/她可以在簽署後45天內諮詢律師並退出協議。最終協議必須在46-59天內提交給出租委員會。任何違反此法律的行為均可通過州法院的民事訴訟執行。如果長者,殘疾或患有重病的病人獲得收購,或者如果兩個或更多的住戶在批准公寓轉換前獲得了長達十年的收購,房東的公寓轉換能力可能會受到收購影響。
大规模的装修
為了對建築物進行大规模的装修,業主可以要求租戶暫時搬出單位。
業主必須在向租客提前60天通知搬出之前,從建築檢查部門獲得所有必要的許可證。工作時間不應超過90天,儘管如果需要,房東可以向租房委員會申請續簽90天。正如OMI和Ellis法案逼遷一樣,業主必須支付租客搬迁费(請參閱上述OMI搬遷福利圖表中的實際金額)。如果租客在搬遷之前讓業主知道他/她有興趣重新入住,必須在房屋重新入住時通知租客。把它寫下來很重要。
在房屋租赁委员会举行听证会并批准资本改善租金增加转嫁之前,业主不能提高租客的租金来支付资本增加。有两个请愿书:一个用於建筑1-5个单位;另外6个或更多。业主可以通知租金增加,并将租客追溯至该通知的日期,但租客无需开始支付,直至租赁委员会批准通过。这是租客的选择,无论他或她想立即付款还是等待租赁委员会的决定。租房委员会可能会改变业主要求的金额。
逼遷是涉及法庭訴訟的法律程序。業主不能在沒有上法庭的情況下驅逐租戶,也不能通過關閉公用設施或更換鎖來強制他們出門。如果你的房東試圖用這些手段強迫你 :
1. 請撥打(415)553-0123致電警察。根據刑法典418,你的業主犯有輕罪。你有權重新進入你的公寓。
2.如果您的公用事业已关闭,请致电公用事业公司并尝试让他们重新开啟。
3. 記錄這些事件。寫信給你的房東,說明你知道你的權利,並希望情況得到糾正而不會受到進一步的騷擾。保留一份副本,因為它可能會用作你的辯護證據,如果你有上法庭。
4.根据加州民法典789.3,你可以起诉你的房东。联繫律师。根据颁础“民事诉讼法典”340(补),限制时效為一年。
报復性的逼迁
加州民法典1942.5说,房东不能通过逼迁或提高租金来打击租户。如果你的业主在你採取行动维护你的权利(例如向房屋委员会提交申请或致电建筑检查员)六个月内试图驱逐你,你可能会為此提出抗辩。确保你保留所有可能导致报復行為的副本,例如出租委员会通知,楼宇检查通知等。
為了驱逐租客,必须妥善送达书面通知。首先,你的业主必须尝试找到你并将通知递交给你。如果你的业主无法找到你,通知可能会交给你的家中或工作的“合适年龄的人摆18岁以上闭和酌情权”。一份副本必须邮寄给你。如果你的业主无法找到合适的人离开通知,他/她可以将其张贴在你的场所的显眼位置,并将副本邮寄给你。
在通过租金管制覆盖的单位中,本通知必须说明逼迁的理由(合理原因,见上文),并且可以通过租赁委员会获得该建议。只有当租客回应通知时,才可以使用不正确的通知来打败逼迁。逼迁的法律程序始於叁,叁十或六十天的通知(某些形式的补贴性住房,如第八部分将使用七天,十天或十四天的通知)。艾利斯逼迁需要120天的通知,儘管长者和残疾人获得一年的通知。
叁天通知书
叁天通知书去修理或搬遷通常用於租客欠租或違反租約條款。叁天通知书是一個警告,如果在三天內沒有支付房租或修理,你可以被帶到法院被驅逐。叁天通知书並不意味著三天內你會被趕出公寓。
通知书必须说明正确的租金金额以及支付租金的人的姓名和地址以及您可以支付的地址。如果您在叁天内付款,你的业主必须接受租金。叁天后,他不必接受这笔钱。
法院程序
如果在三,三十或六十天通知期結束時,租客不自願搬出,業主必須提交一名非法拘留者,將租客從出租單位移走。當非法拘留者被送達時,你有五天(週末計數,假期不計!)提交回复。要提交您的回复,您應該從 逼遷防禦協作組織 Eviction Defense Collaborative, 976 Mission St, 週一,二,三,五:10–11:30?AM, 1–2:30?PM
获得法律援助。如果没有按时提交回复,房东可能会得到一个默认判断,这会加快处理过程。
在你回應之後,法院將建立和解會議,屆時你和你的房東可以提出你的論點,並可能達成協議。你不必同意在這次會議上達成和解 – 如果你不這樣做,案件將會進入審判階段。只有在你的房東贏得了審判後,你才能從你的單位中,而不是由房東或警察。
如果你的房东赢得了法院的裁决,或者你忽略了回复传票并且房东得到了违约判决,那麼警长办公室将在你的门上张贴為期五天的“退房通知”。五天后(通常在星期叁,这是警长驱逐的那一天),门上的锁可以由警长和只有警长来改变。如果你的物品在更换锁具时未离开公寓,它们将被放入仓库,你将承担费用。你将有14天的时间来获得它们。如果你不这样做,房东可以出售或销毁它们。一旦你收到警长的通知,你可以在法庭上提出动议,要求再过一周。这叫做“逗留”。你可以经常这样做两次。你必须能够以现金或匯票支付一周的租金以获得住宿。法院在警长来到的前一天听到请愿。逼迁防御协作可以帮助你為法庭準备文件。下面,请参阅联繫他们的信息。
贰顿颁法律援助
要回复非法拘留者,你需要獲得法律援助。逼遷防禦協作組織(EDC)協助租客回應法庭文件。把你的文件帶到EDC, 976 Mission St, 週一,二,三,五:10–11:30?AM, 1–2:30?PM和下午1點到3點。不要打電話。在諮詢時間內,與輔導員談談。
在火灾情况下
修理完成后,你有权返回你的位置。发送一封信(通过带回执请求的认证邮件)给??你的房东,说明你计划返回。
业主準备好后,业主必须通知你。你必须给你的业主你的地址和联繫信息,以便他可以让你知道什麼时候修理房子。
一但地方被修復并且业主重新提供,业主必须在30天内让业主知道她是否会返回并重新使用它。
如果火灾是由业主的疏忽造成的(例如,不修理电线),那麼你可能会在法庭上对他提出索赔。你应该向业主的保险公司提出索赔,儘管业主没有义务承担租客的损失,除非可以证明业主是疏忽大意的。你还应该获得所有警察和消防部门的报告作為证据。
如果你在火灾发生后无法居住在你的地方(这将在消防部门报告中),那麼在修復之前你不必支付租金。一旦修復,租金保持不变,除非业主向租房委员会申请资本改善转移。如果他这样做,租房委员会将举行听证会并确定他是否有权获得增加。
如果业主没有将这个地方提供给流离失所的租客,而是租给其他人,那麼流离失所的人可以申请非法逼迁。
根據對租金條例的新修訂,“Good Samaritan”的業主可以租借給因租借或公共健康/安全問題而流離失所的租客,租客在他被迫搬遷的房屋中支付的租金相同,但僅限於約定期限不超過一年。該協議可以授予一年的延期。在那段時間之後,如果租客沒有離開業主並且業主希望他離開,那麼租客可以將租金提高到市場並驅逐。市政官員(如消防或DBI檢查員)必須核實租客是否已經搬遷。租務委員會仍在製定有關此修正案的詳細信息,敬請期待更新。
根据一项新的法律,业主必须定期向城市和火灾流离失所者报告,指出重建工程的进展情况,以及租客何时可以进入以找回他们可以做什麼以及何时可以重新佔领单位。
关於逼迁的其他事情
根據CA Civil Code 1940.2,業主威脅租客強迫他移動或乾擾他的安靜享受是非法的。
房東不能要求租金,收取租金,發出加租通知,發出通知以支付租金或退出,這些事情之一 – 如果有一個突出的NOV(“違規通知”,如部門中的一個建築檢查或衛生部門)至少35天。我們不建議預扣租金,但如果你決定這樣做,請諮詢律師。我們可以為你提供三藩市的租客權利律師名單。
租客必须由法律监督和解协议中的法律顾问代理,以免除租金条例37.10础(驳)下的任何权利。这适用於所有和解协议,即使在贰濒濒颈蝉和翱惭滨逼迁中也是如此。
無論任何協議,都必須遵守逼遷通知中引用的理由。因此,如果业主收屋自住,她仍然必須進入那個地方,無論有任何協議。